¿Qué son las cláusulas abusivas?
Las cláusulas abusivas son aquellas cláusulas recogidas en los contratos que afectan directamente a los derechos de los consumidores. Son impuestas a favor de empresarios o prestadores de servicios por decisión unánime, sin previa negociación con el consumidor, y causan un grave desequilibrio en la relación.
Tanto la legislación Europea como la nacional establecen requisitos para que una cláusula se considere abusiva. En caso de abusividad, es derecho del consumidor reclamar la nulidad de la cláusula, haciendo valer sus derechos vulnerados.
Esta práctica históricamente ha sido habitual entre las entidades bancarias, resolviendo tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones sobre las diferentes cláusulas recogidas en los préstamos hipotecarios y su abusividad.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha señalado que el sistema de protección que establece la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, tanto en lo relativo a la capacidad de negociación como al nivel de información. Por ello, la Directiva 93/13 prevé que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor.
Los gastos hipotecarios
Mediante sentencia de TJUE de 25 de abril de 2024, el Tribunal ha zanjado de manera clara y definitiva la cuestión de prescripción que venían planteando las entidades bancarias en los últimos meses y años.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha determinado que el cómputo de la acción de restitución no puede comenzar en el momento en que se establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo, esto es, no se puede fijar como inicio del plazo ni el año 2016 (cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió sobre la abusividad de la cláusula de imposición de gastos hipotecarios) ni el año 2019 (momento donde el Tribunal Supremo fijó doctrina sobre los gastos asociados a un préstamo hipotecario).
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha mostrado definitivamente en defensa de los consumidores, resolviendo sobre las cuestiones de prescripción con claridad y precisión.
Cláusula suelo
En 2013 el Tribunal Supremo declaró nulo por considerarlo abusivo el interés mínimo fijado en la cláusula suelo con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó en 2016 que las entidades bancarias deberán devolver la totalidad de las cantidades pagadas de más por los consumidores desde la fecha de formalización de la hipoteca como consecuencia de la cláusula suelo en su contrato. Por ese motivo, los consumidores tienen el derecho a reclamar los gastos de las cláusulas suelo y la eliminación de dicha cláusula de sus hipotecas.
Es más, desde el año 2019, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, se prohíbe a las entidades financieras establecer un tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios por encima del 0%.
Seguros de vida vinculados a préstamos hipotecarios // prima única
En la práctica bancaria, es común que se imponga a los consumidores la suscripción de un seguro de vida vinculado a la hipoteca como garantía adicional. Aunque esta práctica no es inherentemente abusiva, puede considerarse de mala fe si crea un desequilibrio entre el consumidor y la entidad financiera. Por lo tanto, algunos seguros de vida asociados a préstamos hipotecarios pueden ser abusivos y susceptibles de reclamación, dependiendo de la fecha de contratación del préstamo.
Antes de la Ley 5/2019 de Contrato de Crédito Inmobiliario, en vigor desde marzo de 2019, las entidades bancarias podían exigir que el seguro se contratara con su propia aseguradora o bajo condiciones que favorecían significativamente a la entidad, generando un grave desequilibrio.
Si se determina que una cláusula o contrato vinculado es abusivo, se considera nulo. Esto implica que ambas partes deben restituirse mutuamente las prestaciones. Si el seguro se pagó mediante una prima única, la entidad financiera debe devolver la cantidad proporcional junto con los intereses legales correspondientes.
Los contratos vinculados, como los seguros de salud, no son abusivos por sí mismos. Cada caso debe evaluarse individualmente para determinar si procede una reclamación.
Comisión de apertura de préstamo hipotecario
El Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios retribuye los gastos relacionados con el estudio, concesión y tramitación del préstamo. Para evaluar si una cláusula es abusiva, es esencial analizar su ubicación, redacción y destacamento en la escritura pública. Esto ayuda a determinar si el consumidor pudo conocer su existencia, contenido y repercusión antes de firmar el contrato.
También es importante si se proporcionaron al consumidor las tarifas de comisiones y la oferta vinculante, si el proyecto de escritura estuvo disponible en la notaría durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento, y si no hay indicios de que los servicios prestados no se realizaron o que el importe de la comisión es desproporcionado en relación con el coste de los servicios.
La entidad bancaria debe justificar que la comisión de apertura remunera servicios efectivamente prestados, como el análisis de riesgo (identificación de solicitantes y verificación en registros de morosos), evaluación de insolvencia (documentación fiscal, extractos bancarios, nóminas, pensiones, otros préstamos) y verificación de garantías (escrituras de propiedad del inmueble y su situación respecto a cargas). Solo si estas gestiones se describen y acreditan detalladamente, la entidad puede cobrar la comisión de apertura.
Sin embargo, en muchos préstamos hipotecarios se imponía al consumidor una comisión de apertura sin explicación clara sobre su motivo ni los servicios incluidos. La fijación de la comisión como un porcentaje ha sido motivo de debate, ya que no refleja el coste real de la apertura asumido por la entidad.
